将来を考えて不動産投資を考えてますが、不動産は「レバレッジ効果」があるので有利と聞きます。これはどういう意味ですか？
借金をするのに抵抗感があります。レバレッジのメリットやデメリットも知りたいです。
このような疑問を持つ方に向けて記事を書いています。
- 不動産投資のレバレッジ効果とは？
- なぜ不動産投資はレバレッジ効果がメリットなの？
- 不動産投資におけるレバレッジのデメリットとは？
- レバレッジなどの情報収集はセミナーが効果的！
投資歴20年のかいまるです。今は売却していまいましたが10年ほど前にマンションへの投資を実践。賃貸収入を得ていました。
結論からいうと不動産投資のレバレッジは収益を加速させるには不可欠です。
むしろ不動産投資はレバレッジをかけることができるのが最大のメリットと言えるのです。
自分もサラリーマンで不動産投資を行っていましたが、とある銀行から資金を借りてレバレッジをかけることで収益を増やすことができました。
ただ、銀行からお金を借りて不動産投資を行うことに不安を持つ方も多いと思います。
そこで今回は、なぜ不動産投資のレバレッジ効果とは何か、メリットとデメリットは何かについて解説です。
不動産投資のレバレッジとは？
不動産投資の世界では、金融機関からの借入を利用し、自己資金の何倍もの大きな投資を行うことを意味します。
要するに借金をして、大きな収益を目指すことです。
よく投資する際に”レバレッジ”という言葉は、よく耳にするようになりました。
例えば、FX（外国為替保証金取引）なんかはレバレッジをかけることが普通で、手持ち資金を証拠金として証券会社に預けることで最大で25倍の金額まで取引できるんです。
このように何十倍の取引が可能になりますが、このことをレバレッジといいます。少ないお金で大きなお金を動かすことができるということなんですね。
FXは値動きが激しいので、レバレッジをかけることは非常にリスクが高いですが、物件価格の変動や家賃の値動きが緩やかな不動産投資の場合、レバレッジはメリットが多いといえます。
具体的なメリットを見ていきましょう。
なぜ不動産投資のレバレッジ効果がメリットなの？
不動産投資は金融機関からの「融資」によるレバレッジ効果を大きく期待できる投資です。メリットをたんてきにまとめると、
- 資金効率が上がり収益が増加
- 大型物件や都心物件の購入が可能
- 低金利で融資を受けられる
ということですね。それぞれ見ていきましょう。
メリット①：資金効率が上がり収益が増加
不動産投資の最大のメリットは金融機関からの融資によるレバレッジ効果で、これにより収益を何倍にも増加させることができるんです。
少し具体的に見ていきましょう。例えば、
ケース①：自己資金1000万円で1000万円の物件を購入
ケース②：金利3％で2000万円を借りて3000万円の物件を購入
で比べてみます。不動産の運用利回りは両方のケースで8％とすると、年間の運用利益は以下の図のとおりとなります。
結論から言うと
ケース①：80万円
ケース②：180万円（収益240万円−利息60万円）
となって「融資」というレバレッジを活用しないケース①に比べて、レバレッジを活用したケース②は実に2.25倍もの収益をあげていることがわかります。
もちろんケース②の場合は、銀行への返済が必要となりますので実際の収益はこの金額よりも小さくなりますが、それを考慮したとしても融資を受けた方が収益性が高くなるのは間違いありません。
借入金を全て返済した後は240万円がまるまる収益になるというわけです。
メリット②：大型物件や都心物件の購入が可能
金融機関から融資を受けるということは借金をすることなので抵抗感があるかもです。
ただ不動産投資の場合、借金を背負うことが必ずしも”リスク”になるとは限らないです。
なぜなら、不動産投資を行う資金が増えることで、複数の住居がある一棟建てアパートや賃貸需要の高い都心物件を購入も可能となり空室リスクを下げることができるから。
特に不動産投資をこれから始めようとしている方の大半は、手持ち資金が少ないでしょう。
レバレッジを活用することで本来なら投資することができないような優良物件を購入できるということです。
メリット③：低金利で融資を受けることができる
これは金融機関や融資を受ける人の年収などによるので一概にはいえませんが、日本はゼロ金利政策をとっていることもあるので、低金利で融資を受けることが可能です。
借入金の金利が低ければ低いほど、収益が大きくなるということですが、低金利の日本は不動産投資が有利ともいえます。
不動産投資でレバレッジをかけるデメリットとは？
不動産投資のレバレッジなもちろんメリットだけではありません。デメリットは、
- 借入リスク
- 金利上昇リスク
の２つに集約されますね。クイックに見ていきましょう。
デメリット①：借入リスク
不動産の購入に融資を利用するというのは借金を抱えることになるわけですから借入リスクが発生します。
借入リスクとは、要するに毎月一定額を返済をできなくなるリスクのこと。
不動産投資では、この毎月の返済額を家賃収入から支払うことになるので、保有物件が賃貸中であるうちは、全く問題になりません。
ただ保有物件が空室になってしまった場合は、賃貸料が入ってこないにもかかわらず金融機関には毎月の返済を行う必要があります。
レバレッジをかければかけるほど（借入金が大きくなるほど）毎月の返済額が大きくなるということですから、最悪の場合は返済できずに”自己破産”というケースも。
こうしたデメリットを回避するため、レバレッジをかけ過ぎない、物件について事前に情報収集して空室リスクの低い物件を選定する必要があります。
デメリット②：金利上昇リスク
金融機関の融資には必ず利息が発生するので、金利は重要な要素。
例えば、3,000万円の物件を融資期間30年で借入した場合を考えてみましょう。
低金利の1.5%で借りることができた場合には、毎月の返済額は約10万円ですが、もしも金利が3%まで上がると毎月の返済額は約13万円となります。
なので金利が数%変わることで毎月の返済額は大きく上昇します。
金利の上昇については国の政策や経済状況によって左右されるので、対策を講じることが不可能です。
なのでレバレッジをかける際には金利上昇リスクをしっかりと考えた上で、余裕を持った返済計画を立てることが必要となります。
レバレッジなどの情報収集にはセミナーという手も…
最低でも数百万円の資金が必要となる不動産投資。
金融機関からの融資を受けることで収益が大幅に増大しますが、借入リスクや金利上昇リスクがあり、これらの対策が不可欠です。
そもそもとして融資手続きやこの金融機関を活用するのが有利かなど、事前の勉強や情報収集が絶対に必要になります。
まずはネットや本で情報収集を始めることになると思いますが、都合の良い情報だけ集めてしう、初心者の情報収集には限界がある、情報に信頼性が微妙など、これだけだと不十分ですね。
そこで活用したいのが不動産投資セミナーです。
そのメリットをまとめると
- 効率的に不動産投資の勉強・情報収集ができる
- 専門家から最新情報を直接聞ける
- その場で疑問を解消できる
- オンラインで気軽に参加できるセミナーも
ということです。
特にサラリーマンの方は本業で忙しいこともあり情報収集にさける時間が限られています。直接専門家から話を聞けるセミナーは非常に効率的だといえるでしょう。
「不動産投資のレバレッジ効果とは？」まとめ
今回は「不動産投資のレバレッジ効果とは？」ということで、レバレッジのメリット・デメリットなどについて述べてきました。
結論をまとめると、不動産投資の最大のメリットは金融機関からの”融資”によるレバレッジ効果です。これを活用することで収益を大幅に増加させることができるからです。
融資と言っても銀行から借金することですから、借入リスクや金利上昇リスクがあり、レバレッジを高くすれば良いという訳ではありません。
なのでセミナーなどに参加して効率的に情報収集をして、どれぐらいのレバレッジをかけるべきかなど事前にしっかりと検討する必要があります。
それでは。
